전세 계약이 끝났는데도 집주인에게서 보증금을 돌려받지 못해 애를 태우는 세입자들의 상담이 잇따르고 있다. 새로 들어올 세입자를 구하지 못했다거나 자금 사정이 여의치 않다는 이유로 임대인이 반환을 미루는 경우가 대표적이다. 이럴 때 임차인이 보증금을 확실하게 돌려받기 위해 밟는 법적 절차가 전세금반환소송이다. 다만 소송에 앞서 자신의 권리가 어떻게 보전돼 있는지부터 점검해야 한다는 것이 법조계의 조언이다.

법도종합법률사무소 엄정숙 변호사는 18일 "전세금반환소송을 고민하는 임차인이 가장 먼저 확인해야 할 것은 자신의 대항력과, 확정일자를 받아 둔 경우라면 우선변제권이 유지되고 있는지 여부"라며 "대항력은 주택의 점유와 전입신고라는 두 가지 요건으로 생기고, 우선변제권은 그 대항력 요건에 더해 임대차계약서에 확정일자까지 받아야 인정된다"고 설명했다. 두 권리는 발생 요건이 다른 만큼 구분해 챙겨야 한다는 것이다.

실제 상담 사례를 일반화해 보면, 아파트에 전세로 살던 B씨는 계약 만기가 지났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않아 곤란을 겪었다. 임대인은 "다음 세입자가 들어와야 돈을 마련할 수 있다"며 반환을 미뤘고, 나중에는 연락도 뜸해졌다. 이사 갈 집은 정해져 있는데 보증금이 묶여 이주 계획에 차질이 생긴 상황이었다.

이 경우 핵심은 임차인의 권리를 어떻게 지키면서 소송으로 나아가느냐다. 대항력은 임차인이 주택을 점유하면서 전입신고를 마치면 갖춰진다. 여기에 임대차계약서에 확정일자까지 받아 두었다면 우선변제권이 인정돼, 임대인 명의 주택이 경매로 넘어가더라도 후순위 권리자보다 앞서 보증금을 배당받을 수 있는 순위가 보장된다. 즉 확정일자를 받아 둔 임차인이라면 회수 순위 자체는 확보돼 있는 셈이다.

문제는 보증금을 받지 못한 상태에서 다른 집으로 이사해야 하는 경우다. 이사를 나가면서 점유와 전입신고를 잃으면 애써 갖춘 대항력이 사라질 수 있기 때문이다. 이때 활용하는 것이 임차권등기명령이다. 법원의 임차권등기명령을 받아 등기까지 마치면, 임차인이 이사를 나가더라도 대항력과 — 확정일자를 받아 둔 경우라면 — 우선변제권이 유지된다. 다만 임차권등기가 실제로 완료됐는지는 반드시 등기부로 확인한 뒤 이사해야 한다.

절차의 순서도 중요하다. 임차인은 묵시적 갱신을 피하기 위해 계약 만기 2개월 전까지 내용증명을 통해 계약 해지·갱신 거절 의사를 임대인에게 명확히 통보해 두는 것이 원칙이다. 이후 만기가 지나도 보증금이 반환되지 않으면 확정일자와 대항력 유지 여부를 점검하고, 이사가 필요하면 임차권등기명령을 신청한 뒤, 그럼에도 임대인이 응하지 않으면 전세금반환소송을 제기하는 흐름으로 대응하게 된다.

소송에서 승소해 판결이 확정되면, 임차인은 이를 근거로 임대인의 재산에 강제집행을 하거나 해당 주택을 경매에 부쳐 배당 절차에서 보증금을 회수하게 된다. 이때 확정일자를 통해 우선변제권을 확보해 둔 임차인이라면 배당 과정에서 후순위 권리자보다 앞선 순위로 보증금을 배당받을 수 있다. 보증금 반환 의무 자체를 임대인이 다투지 않는 경우라면 상대적으로 간이한 절차로 진행되기도 하지만, 반환 여부나 금액을 두고 다툼이 있으면 정식 소송을 통해 사실관계를 가려야 한다.

이 과정에서 임차인들이 자주 하는 오해가 "일단 이사부터 하고 소송하면 된다"는 생각이다. 하지만 임차권등기가 완료되지 않은 상태에서 점유와 전입신고를 잃으면 권리 보전에 공백이 생길 수 있어, 순서를 지키는 것이 무엇보다 중요하다.

한편 이런 분쟁을 예방하기 위해 계약 단계에서 전세보증금 반환보증에 가입해 두는 임차인도 있다. 다만 이미 만기가 지나 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 앞서 살펴본 권리 보전 조치와 소송 절차를 통해 대응하는 것이 현실적인 해법이 된다.

엄 변호사는 "전세금반환소송은 단순한 채권 회수 절차가 아니라 확정일자에 따른 우선변제권과 임차권등기명령 같은 권리 보전 조치를 함께 점검하며 진행해야 하는 사건"이라며 "만기 2개월 전 내용증명을 통한 해지 통보를 시작으로, 확정일자 확인과 임차권등기명령 신청, 소송 제기 순으로 단계적으로 대응하는 것이 안전하다"고 강조했다.